New York, New York : Mamdani signe la loi COPA qui donne aux associations la premiere chance d'acheter les immeubles en difficulte

Le maire Zohran Mamdani a signe la Community Opportunity to Purchase Act le mardi 10 novembre 2026 a Chestnut Commons, a Cypress Hills, Brooklyn. La loi, connue sous le nom de COPA et deposee sous le numero Intro. 905-A, donne aux groupes de logement associatifs verifies, aux fiducies foncieres communautaires et aux coentreprises la premiere chance de faire une offre sur les immeubles d'appartements en difficulte couverts avant qu'un proprietaire puisse les mettre sur le marche libre. C'est seulement le deuxieme texte que Mamdani signe en 11 mois de mandat, selon le New York Post. Il a laisse plus de 100 autres textes devenir loi sans sa signature.

"Je suis tres fier de signer COPA aujourd'hui, une loi historique qui donnera aux organisations communautaires verifiees le droit de premiere opportunite de faire une offre sur les immeubles eligibles avant leur arrivee sur le marche libre", a dit Mamdani aux journalistes, selon le Post.

Ce que couvre la loi

La version finale est plus etroite que les projets precedents. Elle couvre les immeubles collectifs en difficulte d'au moins quatre logements, et les immeubles de 100 logements ou moins soumis a des accords d'abordabilite geres par le Department of Housing Preservation and Development, le HPD. La difficulte se mesure a des facteurs comme le nombre moyen d'infractions et la participation au programme municipal Alternative Enforcement Program, selon The Real Deal. Les responsables presents a la signature a Brooklyn ont situe la portee a environ 2 100 proprietes dans les cinq arrondissements. Un porte-parole du HPD a dit a The Real Deal que le departement estime a environ 3 400 le nombre d'immeubles qui pourraient etre eligibles s'ils etaient mis en vente.

Avant qu'un immeuble couvert puisse etre mis en vente, le proprietaire doit avertir le HPD. Les groupes qualifies ont ensuite 20 jours pour signaler au proprietaire et au HPD leur intention de faire une offre, et 70 jours pour deposer une premiere offre. La mairie a fixe a 145 jours la fenetre complete pour faire une offre et acheter un immeuble couvert. Un proprietaire n'est pas oblige d'accepter une offre associative. S'il negocie plutot un contrat avec un acheteur exterieur, le groupe qualifie obtient un droit d'egalite sur ce contrat, avec 15 jours pour egaler les conditions exterieures. S'il egale, le proprietaire doit vendre au groupe. Les immeubles des petits proprietaires de cinq logements ou moins restent hors de la loi, selon le Post.

Six ans, trois maires et un veto

La conseillere municipale Sandy Nurse, de Brooklyn, a porte le texte et compte son parcours lors de la signature : six ans, quatre presentations, quatre auditions, trois maires, deux adoptions et un veto. Le Conseil municipal a adopte la version finale le 22 octobre 2026 par 38 voix contre 9 avec deux abstentions, une majorite a l'epreuve du veto, avec le soutien de la presidente Julie Menin. Une version precedente avait ete adoptee en decembre 2025 et le maire Eric Adams y avait mis son veto le dernier jour de son mandat. Nurse a qualifie le compromis de plus grand programme d'opportunite d'achat du pays, et le directeur general de REBNY, Jim Whelan, a attribue aux discussions avec Nurse et Menin un texte final plus cible et plus pratique.

Mamdani a lie la signature a son plan logement de mai, Block by Block, et a sa promesse de preserver 200 000 logements abordables sur la prochaine decennie. Il a dit que trop d'acheteurs traitent un immeuble neuf comme un simple moyen d'en extraire de la valeur, les locataires passant au second plan. Nurse a aussi donne un avertissement clair sur le cout : acheter des immeubles en difficulte coutera une fortune, et elle espere que les accords de preservation du HPD aideront les acheteurs associatifs a financer leurs achats et a entretenir les immeubles.

La suite, et les critiques

La loi entre en vigueur un an apres la signature, le 10 novembre 2027. Pendant cette annee, le HPD doit ecrire les regles du programme, fixer les criteres d'eligibilite des groupes participants, publier une liste d'organisations approuvees et construire un portail en ligne pour les avis requis. Des groupes du secteur ont dit a The Real Deal qu'ils restent preoccupes par le nouveau calendrier qu'une vente devra suivre.

La reaction la plus vive est venue de Kenny Burgos, directeur general de la New York Apartment Association. Il a pointe un accord separe tombe a l'eau le meme jour : une offre soutenue par Mamdani de Spatial Equity pour racheter l'ancien portefeuille d'Emerald Equities a East Harlem a echoue, envoyant ses 38 immeubles vers des ventes aux encheres. Burgos a dit que le probleme n'est pas qui peut acheter les immeubles, mais la hausse des depenses, un gel des loyers de deux ans et des dizaines de milliers de logements a loyer stabilise vacants qui poussent les proprietes vers l'effondrement.